Bouwgrond voor halfopen bebouwing
Geschikt voor het oprichten van een woning type halfopen bebouwing.
Een hoofdvolume met een breedte van 6m en diepte van 17 m en
een gelijkvloers koppelvolume met een breedte van 3 m en diepte van 12 m, gelegen op 5 meter diepte van de voorgevel of 13 m diepte van de straat.
Bijgebouwen tuin max 36m², tuinhuis van max 12 m² inbegrepen
Vrij beroep mogelijk.
Dit lot is niet belast met een erfdienstbaarheid om langs de erfscheiding tussen lot 2 en 3 een levende haag te zetten en te onderhouden, deze last ligt bij lot 2. Deze haag wordt geplaatst 0,5 meter van de perceelsgrens, wat wil zeggen dat lot 3 in de praktijk een halve meter meer tuinbreedte heeft dan op basis van de perceelsgrens (zie dikke rode lijn op plan bij juridische informatie hieronder).
De haag staat niet op de perceelsgrens omwille van een paars gearceerde zone die volgens artikel 13 RUP bestemd is tot niet bebouwbare zone. Volgens artikel 35het Veldwetboek, sinds 1.9.21 het artikel 3.133 van het Burgerlijk Wetboek dient een levende haag op een halve meter van de perceelsgrens geplaatst te worden, tenzij akkoord of gedogen door de medebuur, of dertigjarige verjaring. Dit heeft tot gevolg dat lot 2 eigenaar blijft van de strook van een halve meter tot de perceelsgrens maar lot 3 zo wel een bredere tuin krijgt omdat de haag op een halve meter van de perceelsgrens op terrein van lot 2 geplant moet worden.
Bovendien is er een erfdienstbaarheid over 4 meter met ondergrondse inneming ten behoeve van een pidpa waterleiding. Deze erfdienstbaarheid loopt langs de perceelsgrens met lot 2 over een breedte van 4 meter van voorzijde tot achterzijde van perceel 3, tussen de rode lijnen op verkavelingsplan. Lot 3 mag over deze 4 meter breedte vanaf de perceelsgrens met lot 2 geen gebouwen oprichten, en geen ongewenste beplantingen, zoals bomen of voor de leiding schadelijke struiken, plaatsen. Bovendien moet lot 3 inspecties door pidpa toestaan alsmede werken aan de hoofdleiding. Er is vooraan ook een ondergrondse kamer met toegangsluik.
In de praktijk heeft deze erfdienstbaarheid als gevolg dat geen tuinhuis, zwembad, afsluiting of andere constructie opgericht mag worden en er geen bomen geplant mogen worden over de 4 meter breedte tegen de perceelsgrens met lot 2. Evenwel kan wel een vijf meter brede tuinpoort als afsluiting dienen geplaatst aan weerszijden van de paars gearceerde strook. In 2020 werd de hoofdleiding door pidpa vernieuwd met het oog op de toekomstige realisatie van de verkaveling. Hierdoor is het onderhoud en het recht van toegang van pidpa voor langere tijd niet meer actueel. De pidpahoofdwaterleiding is gebouwd rond 1960 en werd vernieuwd in 2020.
U kan hierover meer lezen onderaan bij details.
De bouwvoorschriften vindt u terug in de stedenbouwkundige voorschriften .
Gabarit hoofdvolume (doorsnede, deze is afkomstig uit document stedenbouwkundige voorschriften, artikel 1, pag. 6):
- Gelijkvloers: 17m diepte. Achteraan kan hier het koppelvolume worden toegevoegd.
- Verdieping 1: 13m diepte
- Verdieping 2: 9m diepte (verdieping onder schuin dak)
Algemeen
De bouwgrond heeft een goede gezinsvriendelijke ligging. De ligging te Rumst, langs de as Antwerpen-Brussel biedt goede vervoersmogelijkheden, met vele faciliteiten en mogelijkheden tot recreatie in de buurt. Lees meer hier.
De tuin grenst achteraan aan een Bosgebied. Rechts van de verkaveling, langs het fietspad, ligt een ecologische strook. Lees meer hier.
U koopt zelf de bouwgrond aan. U kan daarna zelf bouwen met wie u wil. Er is geen bouwverplichting. Lees meer hier.
Juridische informatie
- Bestemming eerste 45 meter diepte (perceel voorheen 163F, nu 163T) in gewestplan Woongebied
- Bestemming achterstrook van 5 meter diep (perceel 163R2) in gewestplan Woongebied en Agrarisch gebied
- Meest recente bestemming in verkavelingsvergunning en RUP Groenlaar volgens bijgaand plan en onderstaande legende : strook voor gekoppelde bebouwing, tuinstrook en voortuinstrook.
- Geen rechterlijke herstelmaatregel of bestuurlijke maatregel opgelegd
- Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig
- Geen bouwvergunning uitgereikt
- Verkavelingsvergunning van gemeente Rumst
- Watertoets: Loten 1 tot 6: niet in overstromingsgevoelig gebied
Lot 7: P-score C: klein deel voortuin heeft kleine kans op pluviale overstromingen
Kostprijs
De geafficheerde vraagprijs is geen aanbod tot verkoop maar een uitnodiging tot onderhandelen.
De aanbiedingen gelden onder voorbehoud van fout, eerdere verkoop, prijswijziging of vergetelheid. De prijzen zijn zoals gebruikelijk zonder notariskosten, registratierechten, afpalingskosten en het aandeel koper in de verkavelingsakte lastens koper.
Details
De verkaveling grenst achteraan aan een Bosgebied. Deze zone, eigendom van de gemeente Rumst, is nu een open weide overgaand in bos. In het RUP Groenlaar is deze zone bestemd tot bos. De gemeente dient deze weide volgens het RUP dus in te richten als bos.
Aan de rechterzijde van de verkaveling is een ecologische strook. Hierin ligt een toeristische fietspad langs de Bosbeek.
De bouwvrije zone valt onder artikel 13 RUP Groenlaar en is paars gearceerd.
Ondergronds loopt er over lot 3 een PIDPA waterleiding. Ondergrondse inneming van 4m breed, 2m links en 2m rechts, van een hoofdleiding van de PIDPA, ø 0,50m. Het betreft een inneming van 204 m² inbegrepen een ondergrondse kamer met toegangsluik. Belast met erfdienstbaarheden ten gunste van PIDPA. Voor voorwaarden en bijzonderheden zie notariële aktes hieronder.
Deze zone op lot 3 kan dus enkel worden gebruikt als gazon, border, tuinstrook zonder schadelijke aanplantingen, bomen of constructies (afsluiting, vijver, zwembad, tuinhuis, garage, parking, carpool etc ...). Om in een wel toegelaten afsluiting te voorzien kan men een tuinpoort van 5 meter breed zetten dwars over de gearceerde zone. Bij toekomstige werken aan de pidpaleiding dient deze tuinpoort dan voor werken geopend te worden. Alleszins zijn deze werken nu voor lange tijd niet actueel omdat de leiding en bezoekruimte in 2020 geheel vernieuwd werden.
De volledige tekst van deze erfdienstbaarheid jegens pidpa vindt u hieronder beschreven gekopieerd uit notariële aktes.
Notariële aktes:
VIII. ERFDIENSTBAARHEDEN – OPENBAAR NUT – BIJZONDERE VOOR-WAARDEN
Erfdienstbaarheden voor openbaar nut met betrekking tot loten 2 en 3 der verkaveling.
1/ In de akte verleden voor notaris Frans De Groof te Aartselaar de dato zeventien april negentienhonderd negenenvijftig, werd voor bestemming van openbaar nut aan de “Provinciale en Intercommunale Drinkwatermaatschappij der Provincie Antwerpen” te Antwerpen een ondergrondse inneming met een oppervlakte van tweehonderd en vier vierkante meter, waarin begrepen een ondergrondse kamer met toegangsluik, verkocht, staat letterlijk vermeld hetgeen volgt :
“c) De bovengrond zal ten voordele der ondergrondse innemingen hierbij verkocht bezwaard zijn met een dienstbaarheid van toegang en doorgang, zodat de koopster of haar rechthebbenden en aangestelden te allen tijde toegang hebben tot de leiding door de bovengrond, teneinde bezichtiging en onderhoud of herstelling der leiding en alle maatregelen van toezicht op dezelve. Indien bij uitvoering van deze rechten de koopster schade veroorzaakt aan de eigenaar van de bovengrond, zal deze schade hersteld worden volgens bepaling onder littera e) dezer lasten en voorwaarden.
d) De eigenaars van de bovengrond zien af van het recht bomen aan te planten en gebouwen op te richten op minder dan twee meter afstand van beide zijden der as van de leiding. Het is uitdrukkelijk overeengekomen dat zij de grond boven de ondergrondse inneming slechts zullen mogen wijzigen in diere voege dat immer boven het hoogste punt van de buitenkant der leiding een bedekking van minstens een meter en hoogstens een meter vijftig aarde blijven.
Ingeval van overtreding van deze bepalingen verkrijgen de koopster of hare rechthebbenden met deze het recht om zonder voorafgaande waarschuwing en zonder enige vergoeding de opgerichte gebouwen af te breken en alle bewarende maatregelen te treffen, met recht de kosten van afbraak, de vereiste werken en alle schade vergoeding op te eisen tegen de eigenaar welke hierboven vermelde bepalingen overtreden heeft.
E) Indien vruchten of bewassingen op de bovengrond vernield worden door de werken van de koopster, zal deze de schade betalen naar schatting bij een expert benoemd door de plaatselijke vrederechter ten verzoeke der eerstoptredende partijen.”
2/ In de akte verleden voor notaris Emmanuel Van Roosbroeck te Antwerpen-Merksem de dato twee december tweeduizend vijftien, staat letterlijk vermeld hetgeen volgt :
"De verkoper verklaart zelf geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd in voor- of nadeel van het bij deze verkochte goed, en geen kennis te hebben van dergelijke erfdienstbaarheden.
Met uitzondering van de erfdienstbaarheden vermeld in de akte verleden voor Fernand Van Reeth te Boom op drieëntwintig maart negentienhonderd éénenzestig, behoorlijk overgeschreven op het Hypotheekkantoor van Antwerpen derde kantoor, beschreven als volgt:
In de percelen 163 l en 163 M bevindt zich een ondergrondse toevoerleiding van drinkwater der provinciale intercommunale drinkwatermaatschappij der Provincie Antwerpen (P.i.d.p.a.) waarvoor een ondergrondse inneming voor openbaar nut werd gedaan van drie honderd negen en veertig vierkante meter tachtig vierkante decimeter ingevolge akte verleden voor notaris De Groof te Aartselaar in dato zeventien april negentienhonderd negen en vijftig, overgeschreven ten derde kantoor van grondpanden te Antwerpen op twee mei volgende deel 2965 nr 22.
Hieruit groeit voort dat:
De bovengrond ten voordele der ondergrondse inneming zal bezwaard zijn met een dientbaarheid van toegang en doorgang dat de p.i.d.p.a. of haar rechthebbenden en aangestelden te allen tijde toegang hebben tot de leiding door de bovengrond, ten einde bezichtiging en onderhoud of herstelling der leiding en alle maatregelen van toezicht op dezelve. Indien bij de uitvoering van deze rechten de koopster schade veroorzaakt aan de eigenaar van de bovengrond, zal deze schade hersteld worden volgens bepaling onder littera e) dezer lasten en voorwaarden.
De eigenaar van de bovengrond ziet af van het recht bomen aan te planten en gebouwen op te richten op min dan twee meter afstand van beide zijden der as van de leiding. Het is uitdrukkelijk overeengekomen dat hij de grond boven de ondergrondse inneming slechts zal mogen wijzigen in dier voege dat immer boven het hoogste punt van de buitenkant der leiding een bedekking van minstens één meter en hoogstens een en half meter aarde blijven.
Ingeval van overtreding van deze bepalingen verkrijgt de maatschappij p.i.d.p.a. of haar rechthebbenden met deze het recht om zonder voorafgaande waarschuwing en zonder voorafgaande waarschuwing en zonder enige vergoeding de opgerichte gebouwen af te breken en alle bewerende maatregelen te treffen, met recht de kosten van afbraak, de vereiste werken, en alle schadevergoeding op te eisen tegen de eigenaar welke hierboven vermelde bepalingen overtreden heeft.
e) Indien vruchten of bewassingen op de bovengrond vernield worden door de werken van de p.i.d.p.a., zal deze de schade betalen naar schatting bij een Expert benoemd door de plaatselijke Vrederechter ten verzoeke der eerstoptredende partij."
Voor zover deze bedingen nog van toepassing zijn, treedt de koper dienaangaande in de rechten en verplichtingen van de verkoper.
De koper zal in de plaats gesteld zijn van de verkoper aangaande alle erfdienstbaarheden die het bij deze verkochte goed zouden kunnen bezwaren of in het voordeel ervan werden bedongen in vroegere eigendomstitels of door verjaring verworven."
Aanvulling
Het Rup Groenlaar legt bovendien nog verdere verplichtingen op inzake bouwvrije strook. Deze staan vermeld in artikel 13 van de stedenbouwkundige voorschriften en luiden letterlijk als volgt:
Wetsbepaling
Artikel 35 van het Veldwetboek bepaalt letterlijk hetgeen volgt :
“1. Afstand van beplantingen - Afstand van de scheidingslijn en hoogte van boomhagen
“Hoogstammige bomen mogen slechts op een door vast en erkend gebruik bepaalde afstand geplant worden. Bij ontstentenis van zodanig gebruik mogen hoogstammige bomen slechts op twee meter – en andere bomen en levende hagen slechts op een halve meter – van de scheidingslijn tussen twee erven worden geplant.”
Bomen en planten na 01/09/2021:
Voor aanplantingen na deze datum geldt het nieuwe artikel 3.133 uit het Burgerlijk Wetboek.
• Vervanging van art. 35 Veldwetboek door. 3.133 BW
• Geen “hoog- en laag”stammen meer
• bomen die minstens twee meter hoog zijn, twee meter te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom en
• voor de andere bomen, struiken en hagen een halve meter.
• De nabuur kan de snoeiing of rooiing eisen van de beplantingen die op een kortere afstand zijn aangebracht, tenzij de rechter van oordeel is dat zulks rechtsmisbruik uitmaakt.
• De rechter houdt bij dat oordeel rekening met alle omstandigheden van het geval, met inbegrip van het algemeen belang.
• De nabuur kan zich evenwel niet verzetten tegen de aanwezigheid van beplantingen die niet hoger reiken dan de afsluiting tussen de percelen. Gaat het in dat geval om een niet-gemene afsluiting, dan heeft de eigenaar het recht deze als steun voor zijn beplantingen te gebruiken.
Zie verder https://omgeving.vlaanderen.be/nl/decreten-en-uitvoeringsbesluiten/wetwijzer/afstanden-van-beplantingen-en-overhangende-takkendoorschietende-wortels-op-het-openbaar-domein-nieuw
De verkavelaars betalen aansluitingen nutsvoorzieningen als last voor uitvoering verkavelingsvergunning.
Het lot ligt buiten overstromingsgevoelig gebied. Het perceel bevindt zich niet in een risicozone voor overstromingen. Volgens de watertoets is er geen risico op overstroming van de Bosbeek, geen risico op Fluviale overstroming . Volgens de watertoets is er alleen een klein risico op Pluviale overstroming (dit is overstroming door intense neerslag) van een deel van voortuin van Lot 7. Dit risico is kleiner dan 0,1% tot 1% onder huidig klimaat gemodelleerd.
Vlakbij zal de provincie een waterbufferbekken aanleggen. De ecologische zones aan beide zijden Bosbeek in RUP Groenlaar en RUP Bosbeek dienen tot natuurlijke waterberging bij intense neerslag. Zie voor watertoets "Verkaveling en omgeving". Bij opdeling van loten zal een nieuwe P score gegeven worden. Het hele perceel heeft P Score C omwille van een klein risico op pluviale overstroming in een deel van de voortuin van lot 7.
U mag in de tuinstrook (achtertuin in artikel 3 Verkavelingsvoorschriften) van elk lot gelijkvloerse bijgebouwen (poolhouse, garden shed, tuinatelier, in het RUP Groenlaar " Bergplaatsen, hokken, serres, tuinhuisjes...") oprichten voor een maximum van 36 m² hierin inbegrepen een tuinhuis van maximum 12 m².
"In de zuidwestelijk gerichte achtertuin mag aansluitend bij de woning een terras aangelegd worden over maximaal de volledige breedte van de achtergevel van de woning. Bij gekoppelde bebouwing mag het terras dus over de volle breedte van de achtergevel van hoofd- als koppelvolume. Bij halfopen bebouwing over de volle breedte van de achtergevel. De diepte van het terras moet evenwel door de Gemeente Rumst beoordeeld worden volgens de goede plaatselijke ruimtelijke ordening. Op de renderings van elk lot is het terras achter de woning 4 meter diep, even diep als de bakstenen muur van twee meter hoog die u op de erfscheiding achter de woning mag oprichten om privacyredenen. Deze diepte van 4 meter voor het terras aan de achtergevel weergegeven op de renderings is evenwel niet automatisch toegestaan. Uw architect dient te overleggen met de Gemeente Rumst over de vraag of de gevraagde diepte terras overeenstemt met de goede plaatselijke ordening indien het terras een niet lokaal gebruikelijke diepte heeft."
Meer uitleg vindt u bij details:
Wij ontvingen van de Gemeente Rumst volgende toelichting per email van 22 maart 2023:
1. Vraag :
"Artikel 3 verkavelingsvoorschriften bepaalt mbt tuinstrook in artikel 3:
" 3.2 Bebouwing Stedenbouwkundig voorschrift Toegestane constructies: Bergplaatsen, hokken, serres, tuinhuisjes waarvan de gezamenlijke oppervlakte 10% van de perceelsoppervlakte niet overschrijdt indien het perceel bestemd is voor een vrijstaand gebouw of een kopgebouw, met een maximum van 36 m². "
Betekent dit dat alleen voor kopgebouwen in de verkaveling deze bepaling van toepassing is dus alleen loten 2,3 en 7?"
Antwoord Gemeente Rumst:
Ten eerste wat het bijgebouw betreft. Het kopt dat 3.2 algemeen vrij onduidelijk omschreven is. In samenlezing met 3.2.4 durf ik te concluderen dat op elke kavel 10 % van de perceelsoppervlakte mag worden voorzien van bijgebouwen, met een maximum van 36 m². Indien niet had deze bepaling overigens zonder voorwerp geweest, want zonder voorschriften kan men op basis van het vrijstellingenbesluit sowieso een bijgebouw van 40 m² groot plaatsen.
2. Vraag:
"Terras
0.2.3 Uitsprongen uit het gevelvlak van een hoofdgebouw
Bij gekoppelde bebouwing
Alle uitsprongen zijn toegelaten voor zover zij zich niet in een bouwvrije strook bevinden
- Uit de achtergevel: terrassen, balkons op minimum 2m afstand van elke perceelsgrens; erkers zijn verboden.
Artikel 3. Tuinstrook
Toelichting
Het niet-bebouwde gedeelte dient als tuin aangelegd te worden en als dusdanig gehandhaafd.
Stedenbouwkundig voorschrift
Alleen het gedeelte dat strikt noodzakelijk als toegang tot de gebouwen wordt aangewend en de open terrasaanleg aansluitend met de woning mag verhard worden.
0.2.5 Erfscheidingen
Bij gekoppelde bebouwing en bij kopgebouwen
Een afsluitingsmuur in baksteen is toegelaten in het verlengde van de scheidsmuur van het hoofdgebouw tot een maximum diepte van 4m achter de achtergevel en met een maximumhoogte van 2m.
Betekent dit dat men een terras, hiermee bedoelen we een verharding van de tuin, aangelegd mag worden tot een maximumdiepte van 4 meter achter de achtergevel zoals in volgende rendering (renderings bouwmogelijkheid bij elk lot)?"
Antwoord Gemeente Rumst:
Ten tweede valt de bepaling 0.2.3 onder de algemene voorschriften voor eengezinswoningen, subcategorie “uitsprongen uit het gevelvlak van een hoofdgebouw”. Het lijkt daardoor veilig om te stellen dat het gaat om terrassen en balkons op verdiepingen, en niet om terrassen op de gelijkvloerse verdieping. Deze laatste dienen conform art. 3.3 te worden aangelegd aansluitend aan de woning, doch is er geen expliciete beperking naar oppervlakte opgenomen. Daardoor zal voor de oppervlakte de goede plaatselijke ruimtelijke ordening beoordeeld moeten worden bij een eventuele vergunningsaanvraag. Er is evenwel geen verplichting om minstens 2,00 m van de zijdelingse perceelsgrenzen te blijven.
