Nieuwe, vergunde, verkaveling
Paepedaelen is een nieuw vergunde en kwalitatieve verkaveling van zeven bouwgronden gelegen aan de Predikherenhoevestraat te Rumst.
De bouwgronden worden apart verkocht (zie 'Bouwgronden').
U koopt de bouwgrond. Dat wil zeggen dat u zelf bouwt met eigen plan en architect.
- Percelen zijn 50m diep, met oppervlaktes van 450 to 800 m².
- De percelen hebben een mooie Zuid-West oriëntatie
Juridische informatie
- Er is geen bouwverplichting.
- Bestemming eerste 45 meter diepte (perceel voorheen 163F, nu 163T) in gewestplan Woongebied
Bestemming achterstrook van 5 meter diep (perceel 163R2) in gewestplan Woongebied en Agrarisch gebied - Meest recente bestemming in verkavelingsvergunning en RUP Groenlaar volgens hogerstaand bijgaand plan en legende : strook voor gekoppelde bebouwing, tuinstrook en voortuinstrook
- Geen rechterlijke herstelmaatregel of bestuurlijke maatregel opgelegd
- Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig
- Geen bouwvergunning uitgereikt
- Verkavelingsvergunning van gemeente Rumst
- Watertoets: Loten 1 tot 6: niet in overstromingsgevoelig gebied
Lot 7: P-score C: klein deel voortuin heeft kleine kans op pluviale overstromingen - Kadasternummer perceel: Afdeling 11036, sectie A, 163F, 163R2 , recent werd 163F gewijzigd naar 163T. Elk lot zal een eigen kadasternummer krijgen.
- Contact dienst omgeving – omgeving@rumst.be
Er is geen vergunning voor stedenbouwkundige handelingen (bv. bouwvergunning, grondverzet, verharding, etc...) uitgereikt, alleen verkavelingsvergunning uitgereikt door gemeente Rumst. De bouwvergunning wordt pas uitgereikt wanneer u uw met de bouwvoorschriften conforme bouwaanvraag op plan van uw architect indient.
Omgeving
De verkaveling grenst achteraan aan een zone bestemd tot bos. Aan de overzijde van de Predikherenhoevestraat bevindt zich noordelijk van de kleine Predikherenhoeve woongebied en zuidelijk agrarisch gebied. Aan de noordzijde grenst de verkaveling aan een ecologische strook naast een fietspad.
Achteraan grenzend aan een in RUP Groenlaar gegarandeerd Bosgebied
Achteraan, grenzend aan de tuinen, is een open weide overgaand in bos. Deze zone is eigendom van de gemeente Rumst en is bestemd tot bos in het RUP Groenlaar. Volgens artikel 9 van dit Ruimtelijk Uitvoeringsplan is deze zone achter de tuinen bestemd tot Bosgebied.
Uw hebt gegarandeerd open zicht op een groenzone met bomen op voldoende afstand van uw woning. Deze Zone achter uw tuin is bovendien Agrarisch gebied in het Gewestplan zodat u gegarandeerd geen nieuwe verkaveling ziet verschijnen achter uw achtertuin gelet op de doestellingen van inbreiding en bouwshift van de Vlaamse Overheid.
Aldus is uw open uitzicht op het groen achter uw woning toekomstbestendig.
De gemeente dient deze achter de loten liggende weide volgens het RUP dus in te richten als bos:
Erfgoed
Tegenover de verkaveling is een 18de eeuwse hoeve op nr. 6 gelegen (hieronder blauw) die op de lijst van onroerend erfgoed staat (https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/14041).
Vlakbij ligt de Predikherenhoeve, ook op de lijst van onroerend erfgoed (https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/14042).
Zuid-Oost van de verkaveling bevindt zich agrarisch gebied
Aan de overzijde van de Predikherenhoevestraat bevindt zich zuidelijker dan straatnr. 6 landbouwgebied met agrarische bestemming volgens gewestplan. Het vrije uitzicht over de zone ten zuiden van de 18e eeuwse kleine Predikherenhoeve is aldus door het Gewestplan beschermd. Aan beide zijden van de verkaveling in rood Woongebied bevinden zich (deels) gele agrarische gebieden. De overzijde van de Prediherenhoevestraat valt op het grensgebied van de Bosbeek na niet onder RUP en is dus agrarisch gebied gebleven.
Ecologische strook en toeristisch fietspad
Noordelijk naast de verkaveling ligt een ecologische strook met fietspad naast de idyllische Bosbeek. Deze ecologische strook strekt zich lokaal uit tot beide zijden langs de Bosbeek en is gegarandeerde natuur door artikel 7 RUP Groenlaar aan deze zijde en door artikel 8 RUP Bosbeek aan de overzijde van de Predikherenhoevestraat.
https://www.rumst.be/product/1962/rup-bosbeek
Hierin ligt tevens een toeristische fietspad langs de Bosbeek.
De verkaveling is gelegen aan fietsknooppunt 24. Er komen dan ook verschillende fietsroutes voorbij. Zo is er langs het fietspad rechts van de vergadering is er de "Baksteenroute". Vooraan langs de bouwgronden is er het "Frans Bruynseelspad". De F13 fietsostrade Antwerpen-Boom of het centrum van Rumst zijn vlakbij.
Ook in de bredere omgeving is zeer veel groen met onder andere parken, fietsroutes langs rivieren en een recreatiedomein.
De verkavelaars hebben reeds aansluitingen voorzien voor nutsvoorzieningen als last voor uitvoering verkavelingsvergunning. Hierdoor moet u alleen de laastste aansluiting betalen tussen uw bouwproject en de aansluiting aan de straat van riolering, gas elektriciteit (Fluvius) en Telenet, alle aan straatzijde voorzien en betaald door verkavelaars. De aansluiting met Proximus dient proactief aangevraagd te worden bij het concipiëren van uw bouwproject.
Historiek
Groote Paepedaelen is de historische plaatsnaam van de verkaveling. De site is als landbouwgrond zichtbaar op de Ferrariskaart (1777-1778) hieronder weergegeven. Op een kaart uit 1947 is de site grasland, de huidige toestand.
https://inventaris.onroerenderfgoed
Archeologie en bodem
Uit archeologisch onderzoek van All Archeo blijkt dat de site enkel voor landbouw gebruikt werd sinds minstens de late middeleeuwen.
https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/10085
Uit dit onderzoek blijkt eveneens dat geen sporen van de prehistorie of de Romeinse tijd teruggevonden werden. Aldus is de kans uiterst klein dat u bij de bouwwerken voor archeologische verrassingen komt te staan. De site is aldus voor bebouwing vrijgegeven vanuit archeologisch standpunt. Aldus is de site ook niet gebruikt als risicogrond naar milieu en bodem toe en kan dit met grote zekerheid door proefsleuvenonderzoek bevestigd worden.
Oranje gley in de CG gradiënt wijst op een stijgend en dalend grondwaterspiegel met afwatering richting Bosbeek. De donkere aarde in Ap gradiënt wijst op omgeploegd akkerland. Het grasland is als sinds minstens 1947 weide. De bodemattesten zijn dan voor alle terreinen gunstig, alsook voor de ecologische strook langs de Bosbeek.
Uit archeologisch onderzoek blijkt dat de bodem alleen verstoord is door het graven van een greppel in de middeleeuwen en een Pidpaleiding die door lot 3 loopt.
De parochie Reet gaat terug tot 1309 en heeft een geklasseerde kerk welke beschermd is als monument sinds 1975.d.be/erfgoedobjecten/14043
Noordelijk naast de verkaveling ligt een ecologische strook langs beide zijden van de Bosbeek. Zie hieronder artikel 7 RUP Groenlaar.
Deze ecologische strook heeft een sterk aflopende gradiënt richting Bosbeek. Het Rup Groenlaar heeft dit reliëf aangegrepen om bij intense neerslag naast afvloeiing ook waterberging te voorzien langs beide zijdes van de Bosbeek. Hoewel het de vroegere mentaliteit was om water zo snel mogelijk te laten wegvloeien naar lagergelegen gebieden door bedijking en het rechttrekken van waterlopen is het inzicht ontstaan dat water net niet zo snel mogelijk weggeleid moet worden maar zoveel mogelijk lokaal geborgen moet worden.
Dit kan eerstens door de ruimte als waterspons in te richten opdat water de bodem indringt en niet door verharding en bedijking sneller wegstroomt.
Tweedens dient het regenwater uit intense neerslag naast afvloeiing langs de Bosbeek naar lager gelegen gebied ook lokaal ergens heen te kunnen om aldus ook lokaal de bebouwing te beschermen tegen wateroverlast uit neerslag doordat het water ook ter plekke ergens heen kan. Aldus voorziet het RUP in bijkomende ecologische en artificiële waterberging langs de Bosbeek. Deze aanpak heeft Nederland beschermd tegen de wateroverlast in de intense neerslag in de provincie Luik en Duitsland in juli 2021. Het pluviale water hervindt naast afvloeiing ook zijn oudere bedding in natuurlijke watersystemen.
De Provincie plant een bijkomend spaarbekken in de Zone van artikel 8 van het RUP, in het blauw zichtbaar op bovenstaand grafisch plan horend bij het RUP. Aldus is er naast afvloeiing ook ecologische en artificiële aangelegde waterberging voorzien bij lokale intense regen. De nodige onteigeningen en grondoverdrachten voor aanleg ecologische strook en waterberging zijn reeds gerealiseerd.
Ook stroomopwaarts is er in de onmiddellijke nabijheid lokale ecologische waterberging voorzien langs de Bosbeek. Deze ecologische zone (hieronder artikel 8) heeft een waterbergende functie voor pluviale overstroming (door intense neerslag) krachtens artikel 8 RUP Bosbeek. De stroomopwaartse werken aan de ecologische strook aan de overzijde van de Predikherenhoevestraat in het RUP Bosbeek zijn reeds uitgevoerd.
Zie https://www.rumst.be/product/1962/rup-bosbeek
Voor intense neerslag rond de Bosbeek voorziet de Gemeente Rumst ook een gemeentelijk bufferbekken dat de Bosbeek bijkomend ontlast. Deze problemen betreffen niet de verkaveling zelf maar de meer noordelijke Predikherenhoevestraat en de zuidwestelijke 's Herenbaan. Door de cuesta van Boom kent de Bosbeek lokaal een hoger verval richting Boom. Hierdoor wordt water afgevoerd naar lagere gebieden in een hoger debiet.
Predikherenhoevestraat/Hoge Zandvelden (Bosbeek)
Probleem: De riolering van de Predikherenvelden wordt overbelast bij hevige regenval en geeft wateroverlast in de Predikherenhoevestraat.
Oplossing: De gracht naast de Irislaan afkoppelen van de riolering en aantakken op de Bosbeek. De beek ten zuiden van de Krokuslaan wordt van algemeen belang en dient geherprofileerd te worden. Het gepland gemeentelijk bufferbekken ten zuiden van de Tulpenlaan zal meer ruimte geven aan de Bosbeek.
's Herenbaan (Bosbeek)
Probleem: De Bosbeek en water van hoger gelegen velden boven de ‘s Herenbaan geven wateroverlast.
Oplossing: Het gepland provinciaal bufferbekken op de Bosbeek zal hier soelaas bieden. De grachten van de hoger gelegen velden moeten hierop aansluiten.
Watertoets
Hieronder ziet u een hoogtekaart met hitteaanduiding, blauw voor lager gelegen gebied en rood voor hoger gelegen gebied. Er is een verval van 17,5 tot 15 meter. De Predikherenhoevestraat vormt een dam tegen water van de overzijde van de straat. Bij intense regen kan het water van de verkaveling dat niet lokaal infiltert weg naar groenzone, ecologische strook en Bosbeek. Zones achter en naast de verkaveling. Door het hogere verval van het terrein worden de hoger gelegen delen beschermd.
De hoogte van het maaiveld vindt u in het archeologisch onderzoek. Dit bevestigt het aflopend reliëf.
In WP5 (archeologisch onderzochte werkput 5) bevond het grondwater zich op 116 centimeter onder het maaiveld. Gley, oranje natuurlijke geoxideerde ijzervlekken in de bodem bevestigt dat het grondwater afvloeit naar de Bosbeek en het grondwaterpeil rond dat peil in hoogte varieert.
De ecologische strook langs beiden zijdes van de Bosbeek dient als natuurlijke waterberging voor een kleinere kans op pluviale overstromingen door intense neerslag.
Op het overstromingsrapport van de watertoets blijkt alleen een klein risico op pluviale overstromingen van een deel van de de voortuin van Lot 7. Dit is een kleine pluviale overstromingskans - door intense neerslag - van 0,1% tot 1% naar huidig klimaat. Het perceel heeft aldus P -score C, een kleine kans op enkel pluviale overstromingen.
Op de kaart bestaat dit risico enkel voor een deel van de voortuin van lot 7. Het maaiveld van lot 7 bevindt zich 60 tot 70 cm hoger boven de 15 meter TAW hoogte van de ecologische strook langs de Bosbeek. Bovendien kan uw architect - indien noodzakelijk of op uw wens- bijkomende maatregelen nemen om de bebouwing nog meer toekomstbestendig of overstromingsrobuust te maken door bv. een waterdichte kelder met verhoging van het bouwpeil boven het maaiveld. Desgevallend vraagt uw architect de toelating daartoe bij de bouwvergunning.
Het overstromingsrapport vindt u door op het perceel te klikken in de Giskaart ( zoek op "Predikherenhoevestraat Rumst " ): https://www.waterinfo.be/informatieplicht
Het perceel bevindt zich niet in een risicozone voor overstromingen. Het risico op overstromingen is normaal verzekerbaar.
Er is geen risico dat de Bosbeek zelf de site van de verkaveling overstroomt, "fluviale" overstromingsrisico's zijn door het model niet voor het perceel gemodelleerd. Op hogere hittekaart van het reliëf ziet u dat water niet omhoog stroomt maar de hele nabije westelijke door de cuesta van Boom lager liggende regio lokaal al een meter diep blank moet staan voor dit fluviale risico zich realiseert. Dit betekent dat fluviale overstromingen door de Bosbeek onder huidige en toekomstig klimaat niet zullen voorvallen volgens het model.
De sinds 1 januari 2023 vernieuwde watertoets geeft alleen een klein pluviaal overstromingsrisico van een deel van voortuin van lot 7 door intense neerslag: Perceelscore C voor de eerste 45 meter langs de Predikherenhoevestraat. Dit is nog steeds een gunstige score aangezien de kans op pluviale overstromingen onder huidig klimaat klein is en het water weg kan naar in de onmiddelijke omgeven gelegen lager gelegen gebied via een licht aflopend terrein. 
Voor de achtergrond in de achtertuin, perceel 163/R2, is er geen overstroming gemodelleerd.
De achterstrook van circa 5 op 75 meter bevindt zich niet in een risicozone voor overstromingen.
Gunstige Geluidscontourkaarten uit het MER expresweg N171.
Het Milieueffectenrapport behandelt de milieuhinder in het kader van de vergunningsprocedure van de expresweg.
De Predikherenhoevestraat zal niet aangesloten worden aan de expresweg maar de N171 overbruggen. Er zal in het zuidelijke deel van de Predikherenhoevestraat na 2025 aan de verkaveling geen verkeers- en geluidstoename, maar net afname van geluid en verkeer gebeuren. Uit de MER-studie blijkt dat door de Expresweg de geluidshinder gemeten als "Lden" - Level Day Evening and Night, over de hele dag berekend in dB - aan de verkaveling niet zal toenemen maar afnemen doordat de Expresweg verkeer zal aanzuigen weg van de Predikherenhoevestraat. Dit geldt voor alle drie bestudeerde alternatieven ( met of zonder overkapping aan Eikenbos).
Hieronder vindt u de geluidscontour met geluid boven 55 dB overdag en 45 dB 's nachts veroorzaakt door autoverkeer op de in 2025 in gebruik genomen expresweg, zie MER op p. 198.
De verkaveling bevindt zich in het groene grasveld in het midden aan de onderzijde van bovenstaande luchtfoto, net boven de cijfers in de legende van de dB waarde 55 dB (dag) en 45 dB (nacht). Het betreft het rechthoekig groene grasveld met de punt de ondergrens van de luchtfoto rakend; links van de schuin naar links noordelijk lopende Predikherenhoevestraat die de bruinrode expresweg noordelijker zal overbruggen).
De verkaveling bevindt zich in het lichtgroene rondom de 's Heerenbaan, zuidelijk links van de Predikherenhoevestraat die de "banaan" van de expresweg overbrugt en onderaan knikt naar de 's Heerenbaan.
Zie bovenstaande Figuur 10-50 p. 185 MER Verschilkaart voor het Basisalternatief, de lichtgroene zone langs het zuidelijke deel van de Predikherenhoevestraat voorziet een verbetering over de dag, avond en nacht van de geluidshinder van -1 tot -3 dB aan de verkaveling door minder doorrijdende auto's aan de verkaveling na ingebruikname van de Expresweg N171. De twee andere alternatieven besproken in het MER geven voor de verkaveling gelijkaardige berekeningen op. Lintbebouwing bij realisatie van de verkaveling zal de rust in de achtertuinen nog verder garanderen doordat straatgeluiden reflecteren tegen voorgevels.
De verhoging met 3 tot 6 dB door het verkeer over de expresweg zal reiken in 2025 tot de Groenlaar school die op 400 meter noorderlijker ligt dan de verkaveling (Deze zone met geluidshinder bevindt zich in de velden noordelijk en westelijk van de Groenlaar school aan de Predikherenhoevestraat met een vermeerdering van het geluid van 3 tot 6 dB in okergele kleur op Figuur 10-50 hierboven). De ver van de expresweg gelegen verkaveling Paepedaelen ligt aldus op voldoende afstand van de expresweg om tegen 2025 net een verbetering in geluidshinder te genieten door een verkeersarmere Predikherenhoevestraat.
